Airbnb em condomínio é proibido?
Airbnb em condomínio é proibido? Após polêmicas envolvendo aplicativos de transporte urbano de passageiros, começam a chegar ao Poder Judiciário demandas relacionadas também ao Airbnb. Recentemente, a Justiça do Rio de Janeiro proibiu o proprietário de uma cobertura de alugar o imóvel por pequenas temporadas pela plataforma digital, conforme matéria publicada no Valor Econômico.
Afinal, o proprietário do imóvel em condomínio oferece aos usuários da plataforma on-line Airbnb aluguel por temporada ou serviços de hospedagem? Essa parece ser a pergunta a ser respondida para a resolução de algumas questões jurídicas.
É que o aluguel de imóvel se define juridicamente como uma cessão onerosa do uso do bem. O Direito brasileiro faculta ao proprietário o poder de usar o bem, mas também de fruir rendimentos. Então, o locador, ao alugar o imóvel, não estará desenvolvendo uma atividade empresarial, não tem de ser fornecedor de produto ou serviços para tanto.
Trata do exercício de direitos inerentes à propriedade, de sorte que a locação não pode ser vedada ao condômino, seja por regra da Convenção, seja por decisão judicial.
Porém, se categorizada a exploração como serviço de hospedagem, haverá, de regra, violação às normas da Convenção do Condomínio. Isso porque a convenção condominial de apartamentos destinados à moradia limita unidades a uso exclusivamente residencial. Essa destinação específica não pode ser alterada pela vontade do condômino proprietário.
Segundo a matéria do Valor Econômico, o juiz apreciou outras questões, relacionadas antes ao uso nocivo da propriedade. De acordo com o artigo, havia muitas festas na unidade, prejudicando a segurança e o sossego da coletividade. Essas questões parecem inclusive ter sido mais determinantes para a proibição.
Em aberto
Ao que tudo indica, outras decisões serão necessárias para que se possa realmente criar precedentes sobre questão que se afigura ser mais relevante: a natureza da atividade.
Enfrentando a questão diretamente, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais considerou ilegal a proibição estabelecida em assembleia de condôminos a oferta do apartamento para locação no Booking.com e Airbnb.com (confira aqui).
Para a justiça mineira, trata-se de locação por temporada, e não de prestação de serviços de hotelaria (turismo), não violando, portanto, as normas que regem a relação entre os condôminos. A decisão acrescenta que a diferença está simplesmente em como o imóvel está sendo oferecido e, ainda, que a convenção tampouco poderia vedar a locação.
Por fim, vale destacar que também há uma questão tributária a ser resolvida, já que se houver exploração de serviços de hospedagem, além da burocracia exigida, incide sobre a atividade o imposto sobre serviços (cf. subitem 9.01 da LC nº 116/2003).
Por Vinicius Pinheiro de Sant’Anna, advogado/sócio em Pinheiro de Sant’Anna & Advogados Associados e mestre em Processo Civil Constitucional pela Universidade Federal do Espírito Santo (Ufes).
